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2016年6月16日 星期四

《「我是有錢人」迷思502》「以房養老」真的是兼顧「自住」及「退休規劃」的好方法?

日前(612日)的《聯合晚報》報導指出,目前負責年金規劃的行政院政務委員林萬億,2013年曾在「愛心世界季刊」發文批評以房養老「對老人不利」,貸款機構絕不會讓借款人占便宜。
他以內政部初步精算結果,並以公告房屋價格300萬元為例指出,65歲男性月領8200元,女性因壽命較長,每月平均領7100元;75歲長者,因餘命不多,男性月領13400元,女性月領11700元。
但是,依照經建會的推估,2020年時,台灣男性平均餘命為78.13歲,女性為84.18歲。如果是擁有300萬房子的男性65歲加入本方案,平均可以領13年又2個月,每月領取8200元,總計可領1295600元;至於女性,則平均可領19年又6個月,總計可領1661400元;假設加入年齡是75歲,男性總計可領509200元,女性可領1287000元。
然而林萬億認為,不管男女老人領到的錢,都比房屋價值300萬元,至少少一半以上,可見貸款利息之高。且除非房價大跌,或折舊超出預期的快,不然,政府根本就是「賺很大」。
而根據熟悉國內、外以房養老政策與業務的政大地政系特聘教授林左裕表示,政府單位當初會有這樣的構想,最主要就是65歲以上國人,「沒有退休金,但只有一棟房子」的比例實在不低。
實際以行政院主計處的調查為準,2014年自有住宅(指住宅為戶內經常居住成員所擁有者)比率為84.0%,不住在一起的配偶、父母或子女所擁有者為4.3%,兩者合計達88.3%
再以「民國103年國富統計」資料來看,我國家庭部門資產土地按市價重新評估之後,單單是房地產一項,就佔了40.25%(土地僅按公告現值計價則佔39.31%),比「人壽保險準備及退休金準備」的16.50%與「有價證券」的16.27%,要高出一倍有餘。也就是說,國人的財富,全都藏在這「不動產」之上。
第三,根據「中華民國102年老人狀況調查報告」顯示,每百位65歲以上老人所保存資產類型(可複選),除了存款(自己佔43.1%、配偶佔23.7%)之外,就以選「房子、土地或其他不動產」為最多(自己佔33.3%、配偶佔17.1%)。
第四,依照目前內政部對於低收入戶及老人的補助標準,只要房地產及存款超過一定價值或金額以上,就無法順利申請得到。以衛福部社會救助及社工司公告的「105年度低收入戶資格審核標準」來看,除了「平均所得」的限制外,台灣省民眾只要「每戶不動產限額超過320萬元(台北市限額為740萬元)」,就根本領不到每月6115-10618元的「低收入戶生活扶助金」。
2014年平均每戶資產530萬元的數字來看,退休老人就算全家人口都沒有工作能力及收入(屬「第一款」給付標準),就一定領不到那「每月10618元」的生活扶助金。所以,「以房養老」也許真的是這些「家無儲蓄或退休金,但卻只有一棟房產」的老人,獲得一定金額生活費的唯一希望。
然而林左裕也承認,目前政府舉辦的公益型「以房養老」政策,最大的問題還是在於「限定無繼承人(無《民法》第1138條所規定的法定繼承人)」,以及「抵押物有價值上限(以「公告地價」而非「實價」鑑價,且不得超過社會救助法所定的中低收入戶標準)」。單單是前者,就有違華人傳統「將房產留給子女」的既有觀念。
相對於限制多多的公益型「以房養老」的乏人問津,限制較少且條件更加優惠的商業型以房養老業務,貸款金額卻成長快速。據媒體的報導,目前已有6家公股行庫開辦「以房養老」貸款,申貸案件近500件,預估今年底可望突破千件以上。
只不過,儘管公營行庫或民營銀行所辦理的「以房養老」業務,可以讓逆向抵押貸款者的子女,在償還貸款之後仍保有房地產,且是按「實價」而非「公告現值」鑑價,但實際檢視各家商品內容後,發現仍有以下4點問題:
首先,不論貸款人平均餘命有多少年,貸款期間最長不得超過30年。也就是說,如果貸款人生存時間超過30年,是有可能面臨被銀行「掃地出門」的機會。
其次,就算是按「市價」,但最多也不過是實價的七成或八成。特別是房地產中最值錢的是土地,而非房屋,如果民眾所擁有的土地持分不多,真正能夠從房地產中「榨」出來的金額,也不可能太高。
再者,由於金融機構在商言商,再加上政府行事也特別小心謹慎,都會預先考慮房屋跌下的損失風險。所以,目前承做的案例,大多數都是集中在房價比較高的大都會區(例如台北市、新北市),特別是房價不易下跌的「蛋黃區」為多。那些房產位於非都會或「蛋黃區」,但更需要一筆生活費的人,恐怕是享受不到其中的好處。
第四,想要拿的錢多,可能就要縮短年限,讓自己承受風險。如果擁有房產的人,擔心每月金額過低,不足以支付生活費用,當然可以縮短貸款年限。但縮短後,又將使貸款人面臨「生存期間超過貸款年限」的尷尬「長壽風險」。
儘管有以上4大從民眾角度來看的問題,但仍有不少房地產業者,就以「現在是房價低點」,以及「自住與退休規劃一兼二顧(買房既可自住,未來又可以透過逆向抵押房貸的方式,讓自己手中多出一筆月退俸)」為訴求,大力向無殼族推廣「現在是購屋最佳時機」的論點。
然而,實情果真是如此「兩全其美」嗎?林左裕的回答是:由於現行政策對「初次購屋者」有稅負等優惠,如果民眾負擔得起房貸金額,當然會建議買房,至少,未來還有棟房子可以「擠」出點退休金。但最務實的做法,就是以「負擔能力」為前提。也就是房貸負擔,通常以月薪1/3為限最多不能超過月薪的1/2才行。
除此之外,林左裕也不忘提醒:也許未來「以房養老」每月可得金額不高,但由於逆向房貸的貸款人還住在屋子裡,所以,至少可以節省了「租金」這項支出。「當然,在同一房地產目前租金遠低於每月房貸的前提下,到底哪一個划算,還有賴實際試算之後決定」,他說。
所以,筆者實際以報載新北市某3樓、10年新的公寓,30坪每月租金16000元,中等租金報酬率2%的物件(推算合理購買房價為960萬元)為例,進行以下的試算:

假設40歲男性要買下此屋,以目前銀行普遍貸款7成為例,總貸款金額是672萬元、自備款需288萬元。在不同的銀行貸款利率(為了方便計算,採取20年固定利率)下,這位男性每月的房貸還款金額分別如下:
先不考慮每月房貸金額,是否超過此男的支付能力,等到這位男性65歲之後,假設在銀行評定房屋價值仍為960元、透過逆向抵押房貸(貸款成數同樣是7成、利率設定最優2.8%)業務,大約每月可以獲得18000元(以上還未扣除逆向抵押房貸要支付的利息)。
但是,由於目前房價處於高檔,租金遠低於該有水準之際,每月房貸金額會與租金支出,會產生不小的價格落差。如果把這省下來的錢,用報酬率最低的銀行一年期定存利率(假設最低1.1%)計算,再加上原本要用來購買房子的288萬元自備款,在該男65歲之前,至少可以存個25年的時間,累積出不同金額的現金資產(請見下表)。
假設這位男性在65歲時,把所存到的錢,直接買一張「保證給付25年」的即期年金險(好處是最少可領25年,沒活那麼長,受益人還可以繼續領取;若活超過25年,每年還可以領取「原年金x1%的金額」,直到被保險人身故或110歲為止)。那麼,他每月可以從保險所獲得的年金金額,遠遠高於從「以房養老」所獲得的數字(請見下表三)。

就算民眾覺得購買即期年金險不划算,直接用所存的金額分30年提領,每月可領金額也還是超過26000元以上,比「以房養老」的每月18000元好上許多(請見下表四)。
當然讀者也許會說:每月房貸與租金的差額,要能夠真正省下來,未來所領的退休金才會比「以房養老」方案划算。且如果把退休後仍持續居住之「隱含約當房租計算在內,也許「以房養老」可以勝出。但讀者不要忘了,在下列變數中,也不見得「以房養老」就一定「比較優」:
首先,就算把房租(此例為1.6萬元)計算在內,或是房租已漲到2萬元,「以房養老」的每月金額,仍舊比「只租不買、先存錢,後買即期年金」的選項還要低。
其次,以上「以房養老」的利率,是採取最優的2.8%;而銀行定存則是採取「最低1.1%」的數字。所以,就算房貸差額沒有全數存下來,也不見得一定比「先努力買一棟房子,然後退休後再用『以房養老』來換取生活費」划算。
再者,上述「以房養老」每月可得約18000元,還未考慮逆向抵押房貸還款人每月要支付的利息部分。雖然有的銀行提供「貸款成數不超過五成」,或是「設定每月扣息上限,為給付金額的1/3」等優惠,可以讓貸款人「延後支付利息」。但是,延後給付利息並不表示「永遠都不用給付利息」了。把這些利息成本考慮進去,更可以看出「以房養老」方案的極大劣勢。
最後,以上「以房養老」業務,並沒有考慮房價下跌的風險;而「只租不買」的選項,還未考慮到如果投資人是採取「比銀行定存更高的報酬,但風險不見得大的投資標的及年複利報酬率」。那麼,單從財務數字並不考慮之後的房價增值空間來看「只租不買」絕對會比「努力買間房」,要來得划算非常多。

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